【2026年版】マンションの大規模修繕で一時金を求められたら？払えないときの分割・借入の選択肢

マンションの大規模修繕で求められる一時金は、管理規約と総会の決議にもとづいて決まります。有効な決議があれば、反対しただけでは支払いを免れにくいと考えておくのが現実的です。払えないときは、まず管理組合に分割払いや支払時期を相談してください。次に、組合が金融機関から借りる方式への切り替えを提案する方法があります。個人で用意する場合は、手元資金と住宅金融支援機構の区分所有者向け融資、民間の無担保ローンを順に比べてください。

一時金はどう決まる？拒否できるのか

一時金の根拠は管理規約と総会決議

区分所有法第19条は、各共有者が規約に別段の定めがない限り、持分に応じて共用部分の負担に任じると定めています。国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）第25条も、管理費と修繕積立金の納入を区分所有者に求めています。負担額は共用部分の共有持分に応じて算出するのが標準管理規約の考え方です。

一時金の根拠になりやすいのは、標準管理規約第61条2項です。管理費等に不足が生じた場合、管理組合は負担割合に応じて「その都度必要な金額の負担を求めることができる」とされています。第60条1項ただし書にも、臨時に要する費用を特別に徴収する場合は別に定めるとあります。標準管理規約のコメントによると、修繕時に徴収する一時負担金も修繕積立金として区分経理すべきものです。

総会の決議方法も確認してください。標準管理規約第48条は、管理費等の額や賦課徴収方法、特別の管理に充てる資金の借入れを総会の決議事項としています。第47条2項では、総会の議事は出席組合員の議決権の過半数で決します。これが普通決議です。規約の変更などは4分の3以上の特別決議になります。

標準管理規約のコメントによると、大規模修繕工事のような多額の費用を要する事項は、より厳しい多数で決めると規約に定めることもできます。実際の決め方は、お住まいのマンションの管理規約で確認する必要があります。標準管理規約はひな型であり、各マンションの規約がそのまま同じとは限りません。

反対した場合や払わない場合の扱い

総会は多数決で決まる仕組みです。反対票を投じても、決議が有効に成立していれば一時金の負担を求められる可能性が高いです。決議の手続きに問題があると感じたときは、総会の招集通知や議事録を手元にそろえてください。そのうえで、マンション管理士や弁護士に個別に相談するのが確実です。

支払わないまま放置すると、管理組合から督促を受けることになります。標準管理規約第60条は、未払金額に遅延損害金や弁護士費用等を加算して請求できるとしています。理事会の決議があれば、理事長は訴訟その他の法的措置をとれるという定めです。

区分所有法第7条は、規約や集会の決議にもとづく債権について、債務者の区分所有権などの上に先取特権を認めています。第8条は、この債権を区分所有者の特定承継人に対しても行えると定めています。つまり、滞納分は買主にも請求できる仕組みのため、売却時の価格交渉や手続きに影響します。具体的な進み方は事案ごとに違うので、早めに専門家へ相談してください。

2025年成立の改正法のうち区分所有法の改正部分は、法務省によると2026年4月1日に施行されました。特別多数決議に出席者ベースの決議と定足数が設けられました。決議の要件が変わった部分もあるため、古い管理規約のまま運用していないかも確認しておくと安心です。

なぜ一時金が必要になるのか

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定）は、修繕費用の一括徴収が区分所有者の大きな負担になると説明しています。合意形成が難しくなり、資金不足で必要な修繕ができない事態にもなりかねない、とも書かれています。そのため、長期修繕計画にもとづいて毎月の修繕積立金を設定するのが基本です。

ガイドラインは積立方法を2つに分けています。計画期間中に均等に積み立てる均等積立方式と、当初の額を抑えて段階的に値上げする段階増額積立方式です。修繕時に一時金を徴収する方式や、金融機関からの借入れを前提とする方式を採っているマンションもあります。ガイドラインによると、将来の負担増を前提とする方式では、合意形成ができず積立金が不足する事例があります。

2024年6月の改定では、段階増額積立方式の引上げの考え方が加わりました。均等積立方式とした場合の月額を基準額とし、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内とする考え方です。式で表すと「0.6×D ≦ E かつ 1.1×D ≧ F」となります。Dは計画期間全体の月あたり平均額、Eは最低額、Fは最高額です。当初の積立額が低すぎる計画ほど、後から一時金や大幅な値上げが必要になりやすいといえます。

自分のマンションの積立水準は、ガイドラインの目安と比べられます。平均額の算出式は「Z＝（A＋B＋C）÷X÷Y」です。Aは計画当初の積立金残高、Bは計画期間全体で集める積立金の総額、Cは駐車場使用料などからの繰入額です。Xは総専有床面積、Yは計画期間の月数で、Zが1㎡あたりの月額になります。ガイドラインのモデルケースでは、424,600,000円÷4,900㎡÷360か月で約241円です。

表：修繕積立金の額の目安（計画期間全体の平均額、機械式駐車場分を除く、円／㎡・月）

出典：マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）（2026年10月15日確認）

ガイドラインは、目安の範囲外でも直ちに不適切とはいえないと明記しています。目安を大きく下回る場合は、長期修繕計画と積立方式の見直しを総会で提案する材料になります。

一時金方式と管理組合の借入方式はどう違う？

修繕積立金が足りないとき、管理組合が取れる方法は主に3つです。各戸から一時金を集める方法と、管理組合が借りて積立金から返す方法、工事の時期や範囲を見直す方法です。標準管理規約第63条は、管理組合が修繕などに必要な範囲で借入れできるとしています。第28条3項は、その返済に修繕積立金を充てられると定めています。

表：一時金方式と管理組合借入方式の比較（2026年10月時点の公式資料にもとづく）

出典：マンションすまい・る融資のご案内（住宅金融支援機構）、融資金利について（住宅金融支援機構）（2026年10月15日確認）

住宅金融支援機構の「マンションすまい・る融資」は、マンション共用部分リフォーム融資の愛称です。全期間固定金利で、マンション管理センターなどの保証を使えば担保は不要とされています。総会では、借入れとあわせて一時金を徴収する場合の徴収額や、修繕積立金の増額後の額も決議する仕組みです。一時金と借入れを組み合わせ、各戸の一時金を減らす設計も考えられます。

機構は、修繕積立金の積立てを支援する管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」も発行しています。利付10年債券で、応募できるのは管理組合と管理組合法人だけです。この債券の残高があると、すまい・る融資の金利が年0.2％引き下げられます。政府の保証はないと明記されているため、運用先として検討する際は説明資料を読んでください。

一時金を払えないときの選択肢

管理組合に分割払いや支払時期を相談する

最初に試したいのは、管理組合への相談です。理事会や管理会社に、分割払いや支払期限の延長ができないか聞いてください。総会前であれば、一時金を複数回に分けて徴収する案を議案に入れてもらえる可能性があります。滞納になる前に相談するほうが、遅延損害金を避けやすくなります。

組合借入への切り替えを提案する

払えない世帯が多いときは、一時金を減らして組合借入を組み合わせる案を出す方法があります。ただし、組合借入は返済のための積立金の増額を伴うことが多く、全体の負担が消えるわけではありません。借入には利息と保証料もかかります。中立的な助言がほしいときは、マンション管理センターや自治体の相談窓口、マンション管理士を利用してください。

手元資金や積立で用意する

支払期限まで時間があれば、預貯金と毎月の積立で用意するのが利息のかからない方法です。50万円を12か月で用意するなら月41,667円、24か月なら月20,833円が必要になります。生活防衛資金まで取り崩すと、急な出費に対応できなくなる点に注意してください。

住宅金融支援機構の区分所有者向け融資を使う

住宅金融支援機構には「マンション共用部分リフォーム融資（区分所有者申込み）」があります。管理組合の総会で決議された一時金を負担する区分所有者が借りられる制度です。対象は自ら住んでいる人に限られます。融資額は一時金の100％と1,500万円のいずれか低い額で、最低10万円から1万円単位です。

金利は全期間固定で、2026年10月適用の新機構団信加入時（返済10年以内）は年3.15％と掲載されています。保証人は不要で、融資額が500万円以下などの場合は抵当権の設定も不要です。総返済負担率は年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下が基準です。資金は工事完了後に一度に受け取るため、一時金の支払期限との関係は事前に管理組合と確認してください。満60歳以上なら、毎月の支払いを利息のみにできる高齢者向け返済特例もありますが、金利や返済の仕組みは異なります。

民間の無担保リフォームローンやフリーローンを使う

銀行や信用金庫の無担保リフォームローン、使いみちが自由なフリーローンも選択肢です。共用部分の一時金に使えるかどうかは商品ごとに違うため、申込み前に資金使途を確認してください。金利や借入期間、手数料、繰上返済の扱いも金融機関ごとに異なります。比べ方はリフォームローン選びのポイントやリフォームローンおすすめ10選も参考になります。

機構の融資の受取時期が合わない場合や、ほかの条件も比べたい場合は、無担保の個人ローンを複数見比べると判断しやすくなります。CrowdLoanは、複数の金融機関からの提案を比較できるサービスです。本審査や金利などの条件は各金融機関が判断し、個人差があります。

一時金50万円を借りた場合の返済試算

一時金50万円を借りて、3年と5年で返す場合を試算しました。返済方法は元利均等返済です。毎月返済額は「借入額×r×（1＋r）^n÷（（1＋r）^n－1）」で求めます。rは年利÷12、nは返済回数です。総利息は「毎月返済額×返済回数－借入額」で計算しました。

金利は3通りです。年3.15％は、機構の区分所有者向け融資で2026年10月に掲載された金利を当てはめた参考値です。年4.0％と年10.0％は、民間の無担保ローンを想定した仮定の金利で、特定の商品の金利ではありません。保証料、事務手数料、抵当権設定費用は含めていません。

表：一時金50万円を元利均等返済で借りた場合の試算（円未満四捨五入）

出典：マンション共用部分リフォーム融資（区分所有者申込み）のご案内（住宅金融支援機構）（2026年10月15日確認）／試算は筆者

年10.0％で5年返済にすると、総利息は約13.7万円になります。同じ5年でも年3.15％なら約4.1万円で、差は約9.6万円です。返済期間を延ばすと毎月の負担は下がりますが、総利息は増えます。実際の返済額は金融機関の端数処理により数円の差が出ることがあります。

借りる前に確認したい注意点

まず、一時金の総額と支払期限、分割の可否を総会資料で確認してください。借入れを選ぶなら、資金を受け取る時期が支払期限に間に合うかが判断の分かれ目になります。機構の区分所有者向け融資は工事完了後の受取です。期限が先に来る場合は、管理組合に支払時期を合わせてもらえるか相談が必要です。

次に、毎月の返済が家計に収まるかを確かめます。住宅ローンを返済中なら、一時金の返済と、今後予定されている修繕積立金の値上げを合わせて考えてください。段階増額積立方式のマンションでは、一時金の後に積立金の値上げが続くこともあります。長期修繕計画で今後の増額予定を確認しておくと、返済期間を決めやすくなります。

最後に、借入れには審査があり、希望額どおりに借りられるとは限りません。機構も、審査の結果で融資を断ったり減額したりする場合があると案内しています。

よくある質問

総会で反対票を入れれば、一時金を払わなくてよいですか？

総会は多数決で決まるため、反対票を入れたことだけで支払いを免れるのは難しいと考えられます。決議の手続きに疑問があるときは、招集通知と議事録をそろえて、マンション管理士や弁護士に相談してください。

一時金を滞納したまま売却するとどうなりますか？

区分所有法第8条により、管理組合は滞納分を買主である特定承継人にも請求できます。標準管理規約の別添4「管理情報提供様式に記載のある項目例」にも、売主が負担する修繕一時金と滞納額の項目があります。売却を考えているなら、先に精算方法を管理組合と相談してください。

住宅金融支援機構の区分所有者向け融資は賃貸に出している部屋でも使えますか？

使えません。利用できるのは、共用部分の工事を行うマンションに自ら住むための住宅を所有している人に限られています。賃貸中の部屋の一時金は、手元資金や民間ローンでの準備を検討してください。

管理組合に借入れを提案するとき、何を示せばよいですか？

機構の管理組合向け融資では、毎月の返済額が毎月の修繕積立金の80％以内であることなどが条件です。修繕積立金の月額収入と滞納割合、工事費の見積もりを示すと、理事会が借入れの可否を検討しやすくなります。事前相談は機構の本支店で受け付けています。

修繕積立金で専有部分のリフォーム費用もまかなえますか？

まかなえないのが原則です。ガイドラインによると、修繕積立金は共用部分の修繕費用に充てるもので、専有部分のリフォーム費用は原則として含まれません。室内の工事費は、個人のリフォームローンなどで別に準備する必要があります。

調査日と出典

調査日：2026年10月15日

• マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）（国土交通省）
• マンションの修繕積立金に関するガイドライン 新旧対照表（国土交通省）
• マンション管理について（国土交通省）
• 令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）（国土交通省）
• 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）
• 老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について（法務省）
• マンションすまい・る融資（管理組合申込みの場合）（住宅金融支援機構）
• マンションすまい・る融資のご案内（住宅金融支援機構）
• マンションすまい・る融資（管理組合申込み）融資金利について（住宅金融支援機構）
• マンション共用部分リフォーム融資（区分所有者申込みの場合）（住宅金融支援機構）
• マンション共用部分リフォーム融資（区分所有者申込み）ご利用条件（住宅金融支援機構）
• マンション共用部分リフォーム融資（区分所有者申込み）のご案内（住宅金融支援機構）
• マンションすまい・る債（住宅金融支援機構）
• 相談窓口について（公益財団法人マンション管理センター）